編者按：2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）產品在滬深交易所上市，我國公募REITs市場揚帆起航。兩年來，市場各方在資本市場服務實體經濟的這又一創新跑道上銜枚疾進。730個日日夜夜，公募REITs市場克服了山林初啟的忐忑，戰勝了非理性波動的擾動，沿著既定軌道不斷前行，并愈發茁壯，能夠肩負重任。

黨的二十大報告提出，“優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系”?！笆奈濉币巹澴鞒隽恕巴苿踊A設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”的重要部署。對于兩周歲的公募REITs市場而言，藍圖已經繪就，路徑十分清晰，惟有以夢為馬，方能不負韶華！

“南蛇口，北光明”，這默默矗立于招商局光明科技園區入池資產（以下簡稱“光明項目”）旁已經5年的宣傳路引，在不經意間準確預判了一只公募REITs產品底層資產優中選優的篩選結果。

【資料圖】

臨近首批公募REITs產品上市兩周年以及首批擴募項目落地，《證券日報》記者奔赴深圳市，調研博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“博時蛇口產園REIT”）底層資產的運營情況，光明項目正是博時蛇口產園REIT本次擴募資產所在地。

產業園的AB面與

“由重入輕”的新發展模式

記者在調研中注意到，博時蛇口產園REIT底層資產光明項目的發展活力展示出“黑白分明”的AB面。

白天的產業園區靜謐而高效，從業者在園區樓宇內緊張而有序地忙碌著。這是因為，隨著工業上樓，高新技術產線已擺脫了過往的工棚模式，而產業園區也根據產業特點為企業提供量身定制的服務，體現于大廈樓板承重力、層高、面積分割、溫濕度環境控制等方面。

而每一個夜晚，我們可以看見發展活力不僅存在于園區及周邊廣場上娛樂納涼的人群中，也出現在營業面積不足20平方米的冷飲小店每天4000塊的流水中，以及展現在大眾點評高分飯館一個晚上4倍的翻臺率上……這些或許并不會直觀體現于公募REITs的財務報表中，但是，這些活力正是產業園區類公募REITs底層資產的發展底座。

總建筑面積為11.07萬平方米的光明項目，擁有多元化的租戶基礎。招商局光明科技園有限公司招商經理路丹對《證券日報》記者介紹，“租戶行業涉及生命健康、智能制造、信息技術及新材料等，這與光明區政府產業規劃方向高度契合。近兩年，項目出租率保持在95%以上，領先于周邊園區，租金水平也比較平穩?！?/p>

數據背后，是產業園區自身的核心競爭力為支撐。

“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因為其提供的生產作業環境達標我們國際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業務訂單”，一家“果鏈”企業負責人對《證券日報》記者表示。

另據路丹介紹，很多企業正在與招商局光明科技園共同快速成長。例如，本次擴募入池資產的光明項目A1座大廈設立了留學生創業園，供給租賃面積需求較小的初創企業，如今，從留學生創業園中走出的部分企業已經擴租至近1萬平方米，并已有在籌備上市。

事實上，這種對于企業的不可或缺性和建設性，正是光明項目被選擇為博時蛇口產園REIT本次擴募底層資產的核心理由之一。

與企業和產業園區的彼此成就相似，資本市場與產業園區的雙向奔赴更是一種必然。

在招商局光明科技園有限公司總經理付小龍眼中，公募REITs對提升資本市場服務實體經濟能力具有重要意義。他告訴《證券日報》記者，招商蛇口通過發行公募REITs，實現產業園區業務的滾動發展，擴大有效投資，為社會貢獻更多的優質產業空間。同時，公募REITs上市發行有力地提升了園區運營能力，實現產業園區業務“由重入輕”，加速構建招商蛇口產業園區業務的新發展模式。

“我們期待的狀態，是前期的募集項目資金部分用于后續的擬擴募項目，形成資金和資產的良好滾動，真正實現公募REITs持續盤活固定資產投資的初衷”，付小龍表示，當然，擴募儲備資產首先需要達到“三年穩定運營”的監管要求。

看不見的風控

看得見的成長

對于產業園區類公募REITs而言，今年市場最為關心的是其底層資產如何實現抗經濟周期，這也是此類公募REITs“看不見”卻又實實在在發揮效力的風險控制。

博時蛇口產園REIT給出的答案是，“分散化經營+與產業迭代同行”。

談及如何化解租約集中到期等經營風險，路丹介紹，“租戶租期一般為1年至5年，租期是由租戶根據自身經營需要進行選擇，每年度到期合同面積占比較低，集中到期退租造成經營大幅波動的風險很小。此外，在租戶到期續約的管理上，我們有完善的制度，一般提前3個月至6個月洽談續約，如客戶不續約，我們將提前釋放房源，儲備客戶，盡量減少空置時間。”

除光明項目外，博時蛇口產園REIT首發募集時的底層資產萬融大廈及萬海大廈租戶同樣分布較為均衡，不存在單一客戶租金占比較高的情況。截至2022年底，租戶行業中，新一代信息技術、物聯網、電子商務和文化創意租賃面積合計占比分別為77%、66%。租戶結構與招募說明書披露的租戶結構差異不大，繼續保持與蛇口網谷產業園的四大核心產業集群定位匹配。

客戶優質、經營穩健是博時蛇口產園REIT底層資產的“底色”。博時蛇口產園REIT基金經理劉玄告訴《證券日報》記者，產品上市以來，陸續受外部經濟、政治環境以及突發公共衛生事件等超預期因素影響，雖對項目資產的運營管理造成了一定不利影響，但從整體表現來看仍展現了較強的經營韌性。博時蛇口產園REIT上市以來，共計分紅4次，累計分紅金額近1.027億元，基本符合投資者預期。

6月16日，博時蛇口產園REIT擴募份額上市。劉玄認為，“優質資產的注入將提升項目的實力及未來持續發展的潛力?！?/p>

不過，任何新生事物的成長都不可能一蹴而就，博時蛇口產園REIT作為我國首批9只上市REITs之一，以及首批4只完成擴募的REITs之一，也遇到諸多“成長難題”。劉玄坦言，“作為具備高度產融結合屬性的創新產品，在首次發行和首次擴募的實施過程中沒有先例可循，需要在資產合規、資產重組、稅務籌劃、資產估值、基金治理架構、擴募發售規則等方面與監管部門不斷溝通、不斷摸索，發現問題并解決問題?！痹陧椖炕I備期間，博時基金項目組探索了很多創新做法，促進了市場對公募REITs的理解，為后續公募REITs的發行和擴募積累了經驗、鋪墊了道路。

實現REITs市場的高質量發展需要規范的制度體系，劉玄認為，公募REITs市場的健康培育和長遠發展需要夯實基礎、妥善規劃。監管機構堅持發展與規范并重，不斷加強制度體系建設，健全全鏈條監管安排，建立完善市場交易監測及風險預警處置機制，并積極推動相關部門出臺稅收、國資、保險資金投資等配套政策。這也是促進REITs市場平穩運行、培育良好市場生態、推動市場健康發展的必經之路。此外，作為多層級和架構復雜的金融產品，REITs基金管理人如何解決管理層級較多帶來的效能降低、信息披露涉及環節較多等問題，需要市場不斷共同探索和解決。

（文章來源：證券日報網）

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