香港夜景

問：

【資料圖】

近期，中國內地企業，如字節跳動、中石油等，陸續入駐香港中環商業區的高檔辦公區——疫情后外企集團撤離而騰出的黃金地段。

此前，寶盛銀行、巴黎銀行等公司將從中環遷往香港其他地區；聯邦快遞的總部職能正從香港遷至新加坡，香港保留一個辦事處。

馮叔對香港中環寫字樓的租賃變化，有什么看法？

馮叔：

香港中環這個地方，物業非常集中，寫字樓其實已經發展五六十年了，租金一直都很堅挺。主要的原因就是香港是國際金融中心，帶來了國際資本，跨國公司在亞洲的總部集中在香港，集中在中環。

最近幾年，全世界的競爭格局有很大的變化，供應鏈、消費趨勢、市場、國際關系都有很大變化。

在這種變化下，一部分企業，特別是外資，總部會從香港轉到新加坡。還有一些外資甚至撤離亞洲市場，有一部分原來跟中國做生意，也有一些另外的選擇。

在這種情況下，加上新加坡本身就很有競爭力，最近幾年又不斷地上升，也提供了更多的自由貿易，以及金融等方面的一系列的便利，于是發生這樣的一個位移。這是當下的一個特別重要的情況。

出現這樣情況之后，有走的就有進的，所以在最近，央企，以及國內大型的科技企業、字節等民企進駐中環。

一去一來，實際上表明了兩個事兒：一個是香港的國際金融中心的地位是不是還能夠保持？這是一個挑戰。通過中環的租金市場和客戶變化可以看出這個。

第二，香港的國際性，它的國際化的影響力是不是還能保持？如果中環全都是內資，中資或者是民營的內資，那么香港跟其他省的區別就會縮小。

所以我覺得這個事不單純是個租金問題。這些物業，主要的還在香港置地、新鴻基、恒基等等企業手里，有中資，有傳統的英資，但是客戶的改變，實際上就意味著香港的金融中心的地位，以及國際化城市的地位，正在發生變化，這一點我們必須要非常明確地看到。

問：

2023年，地產股進入了集體式退市潮，包括藍光、中天、嘉凱城、泛海、新華聯等等，地產行業開始褪去金融屬性，不受資本市場的追捧。馮叔能猜測下，接下來承接大眾投資標的的會是什么呢？

馮叔：

資本市場具有兩個很明顯的屬性。

一個是預見性，資本市場鼻子很長，它可以聞到很多未來的東西，所以不斷地在變換資金的投向、熱點以及追捧的方向，這是非常正常的。

我們早先講過很多次，地產已經進入到后開發時代，住宅領域就要減價、減量、減速。在這個情況下，一些公司自然會被退出這個資本市場，這是必然發生的。

現在這個量其實還不夠。按我的預判，整個住宅行業，過去七八萬家公司，最后能剩 10% 就不錯了。當然，大部分不是上市公司，少數一些是上市公司。全國大概五六百家主營的房地產上市公司，那么將來還剩個百十家，這都正常。所以現在開始有一些退市，這就是資本市場選擇的結果。

資本市場還有一個屬性，就是高度的敏感性和篩選機制。

資本市場是一個擇優擇強擇快的機制，在行業發展當中，你優你強，你能夠根據競爭的要求，迅速改變你的競爭重點、策略以及產品方向，才能在資本市場持續地得到支持。

在這個過程當中，這樣一種競爭和擇優的機制要發揮作用，就一定會把舊行業、舊模式、舊企業、舊人員不斷地淘汰掉。

目前，房地產行業在資本市場正好在經歷這樣一個過程。

我覺得未來房地產必然是衰落，然后萬業起。有哪些業起？大家可見的現在已經很好發展的，比如新能源，尤其光伏能源，在全世界我們已經很領先。另外包括新能源汽車，包括消費，包括圍繞信息技術的一些硬科技的項目，還有生物醫藥這些項目，國防軍工，等等，這些領域都會在資本市場更受關注，更受資本的追逐，也更會在競爭中保持領先。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪

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