兜兜轉轉三年后，共享辦公巨頭WeWork的故事可能將要迎來終局了。就在近日，WeWork方面發布了2023年第二季度的財報，這份糟糕的成績單不僅僅讓外界看衰WeWork，甚至就連公司的管理層都哀嘆，“嚴重懷疑能否持續經營，當前公司面臨持續虧損和辦公空間會員不斷取消租約的處境”。

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這個當初希望以470億美元估值上市的獨角獸，如今已然蛻變為了市值百不存一的“毒角獸”。

其實在WeWork的這份財報中顯示，其表現并非糟糕透頂，該季度這家公司的凈虧損為3.97億美元，運營虧損3.51億美元，營收則為8.77億美元、同比增長了4%。如果再加上1.5億美元的租賃終止凈收益，WeWork調整后的季度虧損只有3600萬美元。而且據《福布斯》援引WeWork公司一位發言人的話，該公司收入已經從2021年第二季度的5.93億美元，增加到了2023年第二季度的8.44億美元。

既然如此，WeWork的高層為何對該公司的未來如此悲觀呢，畢竟3600萬美元的虧損在互聯網行業并不算什么。其實原因很簡單，因為作為共享辦公巨頭，WeWork的命運與當地的經濟環境牢牢捆綁在了一起。而目前美國的經濟只能說是不容樂觀，據美國勞工部在8月4日公布的相關數據顯示，7月份非農業部門新增就業人數為18.7萬、低于市場預期，5月和6月非農業部門新增就業人數也分別向下修正2.5萬和2.4萬。

WeWork的營收毫無疑問是靠向其他企業租賃辦公室來掙錢，可美國的非農數據不佳，也就意味著坐辦公室的就業人數漲不上去，此時企業所選擇的是減少辦公場地的租賃、而不是擴大規模。這一點WeWork臨時CEO大衛·托利也有同樣的表述，“商業地產供應過剩、靈活辦公空間競爭加劇，以及宏觀經濟波動，都導致會員流失率上升，并且需求也比我們預期的更為疲軟。”

其實WeWork的商業模式很簡單，就是租賃所持有的辦公場地給其他公司，DNA問題是一旦市場需求下降，其營收就會立即受到影響。如今的情況是當地的經濟環境導致了企業、特別是中小企業受到了影響，隨著雇傭員工的規模減少，自然就會造成需要租賃的辦公場地變少。

當然，市場環境的拖累還只是WeWork表現不佳的直接原因，更深層的因素是自從IPO以來，這家公司的商業模式依然停留在創始人Adam Neumann劃定的框架內，并沒能改變“二房東”的本質。事實上，WeWork乃至其他共享辦公企業就是辦公樓里的二房東，干的還是從業主手中整租長租寫字樓，然后進行裝修改造為面積更小的隔間或工位出租，再以加價攤銷的方式分租給個人或小微企業的生意。

既然是二房東模式，資本市場自然就會用傳統的空置率、現金流、租約期限，以及回款等數據來評判這家公司，而這也是2019年WeWork泡沫破裂的根本原因。因此市場不再將其視為一家互聯網科技企業，而是將他們當成了一個房地產中介，估值邏輯更是直接被重構。而為了擺脫“二房東”這個帽子、重新找回科技企業的身份，WeWork選擇了在上市后重新包裝自己。

在數年的時間里，WeWork大舉收購了建筑建模公司Case、空間分析優化公司Teem、空間移動分析公司Euclid，并在整合了上述公司的資源后，推出了包括WeLive、RiseByWe、WeGrow、WeLabs、PoweredbyWe等服務，號稱為企業提供空間利用咨詢服務，并包裝出了一個新的名詞“空間及服務（Space-as-a-Service）”。WeWork試圖提供有別于傳統地產租賃公司的數據服務，來招攬長期的租客。

然而遺憾的是，WeWork的種種嘗試又有些生不逢時，隨著此次疫情的全球流行造成了居家隔離這一現實，居家辦公、遠程辦公開始在美國企業界、特別是互聯網行業中流行起來，而互聯網行業恰恰又是WeWork最為主要的客戶來源。這些導致的結果，就是在疫情發生后，共享辦公空間的空置率急速上升，僅僅在2020年，WeWork的會員數就下降了高達26%。

最初WeWork方面還曾樂觀的認為，在疫情的影響下，遠程辦公和混合辦公模式的興起反而對其利好。當時他們認為，雇主會對簽訂長期租約更加謹慎，轉而采用WeWork這種靈活的租賃模式。然而實際情況卻是大量中小規模的企業干脆就此順水推舟，直接讓大量員工保持居家辦公的狀態，并將租賃辦公場地的成本節約下來。

所以如今只能說，2019年盡管確實是WeWork最好的上市時機，但盲目推高估值卻使得其在上市前夕“暴雷”了。

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