第一省會，也要搞房票了？

(相關資料圖)

01

廣州，要推出“房票”

前兩天，一份徹底顛覆廣州舊改現行模式的核彈級文件，流出來了。

文件顯示，廣州將計劃實行房票安置，即把安置房貨幣量化后，出具房票給村民，村民可以憑房票購買商品房、公寓、商鋪、車位等。

房票？啥意思呢？

房票是產權調換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業之間的結算憑證。

簡單地說就是將安置房按補償協議量化為貨幣金額后，折合成相應面值的憑證發給村民。村民可以憑借著這張憑證去買商品房。

在此之前，比較普遍的拆遷安置方式主要有現金安置和回遷房安置。

房票在廣州還是第一回出現。這份建議稿中，廣州的房票有幾個特點：

1.不限購，優先在本區使用：

用房票購買的商品房，不計入家庭限購套數。在每戶擁有一套住宅的前提下，房票還能用來購買商業、商辦、車位等物業。

各區發放的房票，優先在本轄區內使用。房源不足時，才能在其它區統籌安置。

2.限期2年，過期后可兌換現金：

房票使用期限不超24個月。過期未使用，可兌換為現金；限期內使用不超面值85%，余額也可兌換為現金。

3.可享受政策獎勵和稅收優惠，可疊加商貸公積金：

選擇房票安置，中心城區可享受2%的政策性獎勵，外圍城區可享受5%的政策性獎勵，并且購房時能享受稅收減免。商品房購房款大于房票面值的，不足部分可使用商貸或公積金。

4.房票不得違規套現：房票實行實名制，納入房票系統實行閉環管理，不得質押融資、違規套現。

5.可進行轉讓：每戶擁有一套住宅的前提下，可轉讓給第三人。但受轉讓人需要滿足限購條件。

6. 實施房票安置后，城中村改造項目原則上不再新建安置房。

當然，以上只是網傳的“建議稿”內容，到底廣州的城中村改造要怎么搞，細節會怎么處置還是要等待正式文件出臺。

02

廣州的樓市出了什么事

毫無疑問，今年的主題是拼經濟。

開工第一天，廣州也召開了高質量發展大會，會上有一個重要的提法：

“再造一個新廣州”。

那新廣州怎么造出來呢？主要是通過舊城改造。具體是：

全市計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標；聚焦城市重點功能區、重點區域，探索片區改造新模式。

以“繡花”功夫推進100個以上老舊小區改造。

廣州對于城市更新的堅定、有力提法，可以說，是自2021年8月，廣州舊改風險突變之后所沒有的，實屬罕見。

所以從開局就已經定調了，2023年必然是廣州的“舊改大年”。

當然，舊改是一方面，廣州的樓市也確實需要一個足夠強大的刺激政策來托底。

為了應對樓市下行，廣州早已開始一場全方位的政策松綁，力度堪比2015年的“330新政”：

1、限購，放松了。

2、首付，部分區域和樓盤降低了。

3、房貸利率，下降了。

4、降低住宅交易稅費，已經開始了。

5、開發貸、土拍門檻、競拍保證金，全方位對房企松綁了。

從現在的數據看，廣州雖然尚未出現大面積的降價情況，但這幾個月來，房價上漲已經變成了稀罕事，一些熱門區域已經進入橫盤狀態，甚至一些樓盤已經出現價格松動。

作為一線城市的廣州，7月的房價表現也延續了6月的態勢

——繼續下跌。

一手房方面，廣州環比下跌0.2%，比上個月擴大了0.1個百分點，跌幅不算太大。墊底的是深圳，環比下跌0.6%，一線城市里只有北京和上海在漲，環比分別上漲了0.4%和0.2%。

二手房方面，一線城市繼續全部下跌，廣州成了最慘的那一個，環比下跌1%，跌幅擴大了0.7個百分點。

深圳次之，環比下跌了0.9%，而北京和上海，則分別環比下跌0.6%和0.7%。

總結來看，廣州房價有兩個特點：

1、從今年中下旬開始，廣州房價進入下降通道，且連續下跌數月。

2、相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。

面對這種情況，廣州樓市在過去半個月內已經兩次喊麥。

第一次是7月30日，廣州市住建局發布公告：將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

第二次是8月7日，廣州市住建局回復，相關政策正在研究中。

故而，這次的房票既是年初政策承諾的兌現，同樣也是刺激樓市的一個配套政策。

03

房票對廣州的影響有多大？

可以看到，房票安置最大的優勢，便是能夠實現村民、政府、開發商三贏。用得好的話，必將產生深遠影響。

村民可以更快獲得房子。

一般新房的交付時間在3年左右，比回遷房的不確定性更好些。

參考南京房票安置的房源，一般要求準現房，那么村民可以更快獲得安置，減少等待回遷時的租房成本。

房票轉讓，可以獲得現金流。

對政府和開發商，房票安置用得好，可以節省回遷房用地，拆遷改造的成本和阻力小了。還可以增加購買力有效去庫存，刺激改善型住房消費。

舊改房企不用擔心回遷房和商品房相互內卷，可以專心做商品房。

然而真正要討論房票到底會產生何種影響，還是不能脫離“貨幣化”安置去討論。

貨幣安置很好理解，另一種說法叫“棚改貨幣化”，就是把你的房子拆了，然后給你一筆錢，你可以拿著錢去買房，或者吃喝玩樂。

這個政策過去創造了不計其數的“拆遷暴發戶”，暴拉了一波房價，被人罵到現在。

而現在的房票安置，同樣把房子拆了，給你的不是錢而是一張“票”，你拿著這張“票”可以去開發商那里買房抵房款，但不能搞其他的消費。

屬于定向消費抵扣券。

這個政策早在2015年，內蒙古鄂爾多斯就玩過。

當地康巴什新區沒人買房淪為鬼城，政府就想辦法把隔壁村村民房子兌換成新區房票，用來去庫存，效果還不錯。

后來其他城市也在偷偷摸摸用，直到這幾天才徹底火起來。

而廣州要落地房票制度，說明大概率預備在全國推廣了。之前山東青島、安徽合肥、江蘇南京、浙江蘭溪、河南鄭州、河南輝縣、江西南昌陸續推出，但范圍比較局限，而且多用在二三線。

這次是直接用在了一線城市，用在中國經濟最發達的城市，意義非凡。更別說廣州還有一大堆城中村等著改造。

國開行貸款——拆遷發放房票——房票抵首付——開發商購地。

設計厲害的地方在于：“理論上”一分錢都不會流到系統外，完美的經濟內循環。

但如果真的大面積推動城市更新、舊城改造，落實了房票政策，對于樓市買賣雙方都未必是件好事。

首先，有了房票和舊改的托底，想要抄底買房的人會經歷更長的等待期，至少說明現在還沒做好準備讓房價“平穩落地”。

再者有了舊改的供給，本來就已經蕭條的二手房交易市場會面臨需求量進一步萎縮的情況，一部分的改善型需求直接被房票兜底了，買房的人變少，房子更不好賣。

所以，還想買房或者急于套現的人，放平心態吧。

小時候覺得忘帶作業是天大的事情；上高中的時候，以為考大學是天大的事情；戀愛的時候，以為對方離開是天大的事情；進入社會后，以為買不起房是天大的事。

其實都不算個事，人生的很多煩惱來源于自身的糾結與精神內耗。不要以為買不起房就是天大的事情。

當你過盡千帆之后，回望來時路，也會有李白式的感嘆，輕舟已過萬重山。

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