廣州今年至少推進127個城中村改造項目,規模有史以來最大
        2023-08-27 07:35:07    騰訊網

        近日,《廣州市城中村改造房票安置實施辦法(建議稿)》(簡稱“《建議稿》”)在網上流傳。有市場人士透露,《建議稿》已下發至廣州市各區,目前尚在討論階段,最后能否實施尚未可知。


        【資料圖】

        據《華夏時報》記者了解,今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目,是有史以來最大規模的年度任務。

        8月25日,有媒體向廣州12345便民熱線進行了求證,廣州市規劃和自然資源局(簡稱“廣州規自局”)未對上述文件的真實性進行確認,但回復稱:“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作,但還處于初步研究階段。”此外,廣州規自局還表示,對于房票這種直接關系到人民群眾切身利益的重大舉措,一經通過,會第一時間對外公布。

        同日,一名廣州房產中介鄧力(化名)向《華夏時報》記者指出,若是真的實行房票安置,將會促進廣州外圍區域商品房的去化,如黃埔區。

        8月25日,廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示,“盡管在征求意見,但該政策應該是加快推進城中村改造較為可行的一個選擇。房票安置,可以創造出巨大的需求,對新房、二手房庫存去化有明顯的效果,也能滿足居民多樣化的居住需求,還能降低改造成本。”

        廣州城中村改造或以房票安置

        記者注意到,此次市場流傳的《建議稿》中的房票安置主要是針對城中村。《建議稿》內容顯示,“房票安置”適用于廣州市行政區內各類城中村改造項目的拆遷安置工作,包括政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項目。原則上各區發放的房票優先在本轄區內統籌兌換安置,對本轄區范圍內房票房源不足以滿足安置需求的,報市政府研究同意后,可在廣州市內其他區統籌存量房源。

        據了解,房票是指將被征收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化后,征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房,直接用房票結算。

        值得一提的是,此前,8月11日,廣州市住房和城鄉建設局在官網公布了《關于市政協十四屆二次會議第3090號提案答復的函》(簡稱“答復函”)。答復函提出,城市更新為廣州經濟發展提供新的增長極。今年,廣州全市至少推進127個城中村改造項目,是有史以來最大規模的年度任務,廣州將繼續更新政策體系,創新連片改造實踐,鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。

        李宇嘉指出,新一輪城中村改造,有幾個新特征,比如國企主導代替民企,綜合改造(比如市政和公服補短板)代替房地產單一改造,公共屬性回歸代替完全的市場化。

        “因此,改造的資金投入非常大,而且期限錯配很嚴重,后期不管是運營回收資金還是賣地回收資金,周期都很長,而且存在較大的不確定性,特別是地能否賣出去。解決資金問題、解決資金期限錯配是頭等大事。”李宇嘉說道。

        在李宇嘉看來,房票安置緩解改造資金壓力。一方面,房票安置不需要改造主體支付拆遷安置費用或建設安置房;另一方面,可以拉長與入庫開發商(被拆遷人拿房票選房)的結算周期,比如簽訂銷售合同付10%,土地平整完支付20%。這樣,前期最大的一塊資金投入就解決了,再加上資金投入由市場化資金(信托、私募、更新貸等)變為公共資金投入(專項債、更新基金等),融資成本降低,這樣就極大地降低了資金壓力。

        據了解,我國的房票安置始于2014年。上一輪棚改中,在三四線城市中被廣泛運用。中指研究院指出,房票安置作為特殊的貨幣化安置方式,相較于直接貨幣補償,有助于鎖定購房需求在本地釋放,同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。后續由于棚改規模持續縮減,房票安置難以大規模長期開展。

        不過,去年6月20日,鄭州重啟房票安置。鄭州市人民政府辦公廳發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》(以下簡稱《辦法》),明確了將在鄭州市的棚戶區改造中實施房票安置。

        值得一提的是,今年8月4日,南京市住房保障和房產局發布《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》,指出對集體土地房屋征收推行房票安置,將研究出臺《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》,拓寬補償安置渠道,滿足被征收群眾多樣化安置需求。

        對新房、二手房庫存去化有明顯的效果

        在李宇嘉看來,房票安置可以創造出巨大的需求,對新房、二手房庫存去化有明顯的效果,也能滿足居民多樣化的居住需求,還能降低改造成本。當然,要取決于房票價格的制定(比如鄭州、南京房票價格僅為周圍商品房價格的60%-70%),居民是否愿意接受,開發商是否愿意接受增加更多優惠等等。

        “建議可以將二手住房納入到房票安置的范疇。如果二手房不納入其中,房票安置的房源選擇非常有限,很難達到效果。”李宇嘉強調。

        需要注意的是,李宇嘉還提到,廣州研究在城中村改造中使用房票安置的辦法,是在迎合供求關系重大變化的新形勢。相比2016年前后的棚改,目前盡管新房庫存不大,但結構性問題嚴重,即外圍庫存大、存量房庫存較大、二手房掛牌量大,供大于求的問題比較明顯。

        合富研究院指出,廣州7月傳統淡季疊加宏觀景氣度不足,成交規模回落,全市網簽47萬平,環比下降38%;從區域表現來看,城郊分化進一步拉大,近郊市場承接力減弱,黃埔項目讓利幅度增大,中心區市場承接力仍穩健,無論是推新量或供應量,占比均升至5成左右。

        而從市場走勢來看,廣州7月前三周市場新貨量不足千套,除新黃埔核心地段個盤去化45%以上外,其余項目去化普遍不足一成;持銷項目成交趨弱,僅約1成項目周均10套以上。

        此外,李宇嘉還建議,廣州城中村房票安置的辦法要迎合居民住房消費新模式。在其看來,目前居民消費模式發生重大變化,“排浪式”買房高峰過了,個性化買房更加突出,而且對城中村改造“造富”的心理也弱化了。

        “不管是就地安置,還是集中建設安置區、產權調換等,可能都無法滿足居民差異化的住房需求。與其如此,不如讓大家到供應多、品類多、范圍廣的市場上選擇房源。”李宇嘉說。

        責任編輯:李貝貝 主編:張豫寧

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